内容提要：52岁的魏先生曾是西安市一家大型医院的主任医师，也是一名企业家，为响应国家西部大开发号召
一、基本案情
52岁的魏先生曾是西安市一家大型医院的主任医师，也是一名企业家，为响应国家西部大开发号召，他积极投身到家乡户县（现鄠邑区）的建设中来。后在当地政府的鼓励下，魏先生通过拍卖形式取得20余亩地的使用权，并成立了西安金凤凰置业有限公司，开发了凤凰新天地小区。
在建设过程中，政府统一规划了4栋楼。2015年，土地使用证正式审批下来后，凤凰新天地小区开发建设了1、2、3号楼一期工程，约5万平方米。2016年12月底，金凤凰置业公司把1、2、3号楼正式交付业主正常使用。
金凤凰置业公司在完成一期工程之后，继续向户县城建局打报告申请4号楼建设手续，在方案完善过程中，该局答复说4号楼项目暂停，原因是：西安市下发了一个地铁规划文件，4号楼项目刚好在地铁南五桥组建站处有影响，故暂停审批。由于4号楼项目搁置，加之其建设涉及人防工程、消防泵接合器、消防环形通道等，这些都是在办理房产证之前先行验收的条件。
2017年9月，鄠邑区撤县设区。金凤凰置业曾多次给鄠邑区不动产登记局递交申报材料，对方不予接收，原因是没有人防、消防、环评等手续。但事实是，你必须建设完毕后这些手续才能审批办理，但目前4号楼根本无法建设，所以出现“瓶颈”。当初整体审批的是1-4号楼，4号楼属于二期工程，正是因为有西安市修建地铁文件，所以4号楼暂停。
2019年8月，规划审批部门由鄠邑区住建局转到了西安市自然资源和规划局鄠邑分局，经该局查询，地铁项目暂不作为审核项目，故同意申报。在申报过程中，西安市又规划了一个快速路干道，规划了400米的控制线，4号楼又被圈在了里面，又不能审批了。由于政府规划的不断调整，金凤凰置业的房产证办理无法正常进行。
在这种情况下，凤凰新天地小区18户业主将金新凤凰置业公司起诉到鄠邑区法院，他们的诉求是：要求取得房产权属证书，开发商支付违约金。
有一原告鱼某，诉求讨要房产证、赔偿其损失，并称购房花费30余万，因当初协议有规定未给其办理房产证，故要按日赔偿，索赔6万余元。按照购房合同第15条规定，若属于开发商之责任，才给予赔偿，但由于政府规划调整，导致房产证无法办理，开发商则不承担责任，双方协商解决。
一审中，鄠邑区人民法院判决鱼某必须有损失，开发商才予以赔偿，若未有损失，且开发商已按时交房，开发商不承担赔偿责任。后鱼某上诉至西安市中级人民法院，在上诉期间，因被告金凤凰置业公司两个西安市关于规划的文件尚未拿到手，西安中院法官没有参考实际规划这个问题，直接将该案发回重审。
案子发回重审后，鄠邑区法院再审，判决开发商金凤凰置业公司按总房款的2%给鱼某赔偿8000余元。如果其余房产均按此判决赔偿，金凤凰置业将损失400-500万元。
再审期间，金凤凰置业已经拿到了政府的两个规划文件，但鄠邑区法院根本没有“理会”该文件，理由是：最高法有一个相关文件，如果因为开发商的责任则应该予以赔偿，但前提是，开发商必须要有责任。
再审后，金凤凰置业不服，再次上诉至西安市中院，将两个相关文件及图纸再次作为新证据予以提交，该案目前正在审理之中。
此外，其余17个案件与鱼某案大同小异。按照当初合同规定，有4户是按0.01%的违约标准赔偿，其它则“协商解决”。而鄠邑区法院对18个案件都是按2%的标准判决金凤凰置业公司予以赔偿；但问题是，原、被告双方购房合同中还有“协商解决”这一约定，既然有约定，则按约定来执行。
二、诉讼过程
18名原告民事判决书内容基本一致，其载明：原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同十一条约定：交房时，出卖人除应出示原告所购商品房经验收合格等证明材料外，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，即协商解决。截止今日，因被告的原因，原告仍未取得房地产权属证书。经原、被告多次协商未达成一致意见，现诉至法院请求支持原告的诉讼请求。
被告金凤凰置业有限公司辩称：原告在被告处购买房屋，被告向原告交付了房屋及原告已经实际入住之事实无异议。原告所购房屋小区的1、2、3、4号楼同时设计了总平图，1、2、3号楼先行建设销售。
2017年9月，户县撤县设区。因西安市交通规划和鄠邑区在4号楼旁边十字规划地铁出口和立交桥，市、区规划协调不一致，导致4号楼建设规划许可证不能正常办理，主管部门要么不接收被告的建设工程规划许可申请，要么接收申请后一直搁置，尚未给出书面决定和答复。因4号楼无法建设，导致小区统一规划的人防工程和消防通道均不能建设完成，小区验收不能完成，1、2、3号楼初始登记不能进行，给原告的房屋也不能进行所有权转移登记，不能办理房产证是因为政府相关规划调整造成的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款规定“可以”，而不是“必须”或“应当”，由于不是出卖人的原因，法院不必必须适用，而应当严格适用法律，不能判决被告给原告赔偿巨额违约金。原告的房屋未办理初始登记，房屋所有权转移登记需要双方共同向房屋登记机构申请，而不是被告的单方义务，不能由被告承担全部责任。
法院观点：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》，根据双方签订合同第十五条约定，被告作为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。
合同签订后，原告向被告足额交纳购房款，被告未在交付房屋后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》第十五条约定违约责任承担方式为“协商解决”，结合西安市鄠邑区其他房地产开发企业与房屋买受人违约责任约定，综合考量确定被告按照原告已付购房款的2%承担违约责任较为合理。
判决结果：被告金凤凰置业有限公司于判决生效后三十日内将原告商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；给原告赔付违约金；给付原告商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
三、专家观点
（一）一审法院判决被告支付原告违约金，没有任何事实依据，认定事实错误。
(二)一审判决违背原、被告“协商解决”的约定，违背双方当事人的契约自治原则。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即“协商解决”。原、被告的上述约定非常清楚，不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书的，双方约定“协商解决”，而不是承担违约责任，支付违约金。
（三）一审判决违背双方当事人对契约的自治原则，而在“本院认为”中认定“综合考量确定被告按照原告已付购房款的2%承担违约责任比较合理”，明显违背原、被告双方的上述合同约定，判决被告向原告支付违约金没有任何事实依据，明显是认定事实错误。
首先，双方在合同中并没有约定违约金，因此原告主张违约金没有证据支持，一审判决根据原告主张违约金的请求，判决被告支付违约金没有事实依据。
其次，一审判决在“本院认为”中认定“综合考量确定被告按照原告已付购房款的2%承担违约责任比较合理”，明显是违背原、被告双方所签订的合同约定，违背当事人的契约意思自治原则。
（四）事实依据，明显认定事实错误。
未办理房产证且无法向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是因政策调整和地铁相交合，规划部门无法办理4号楼的建设工程规划许可证，而导致无法办理1、2、3号楼的消防、用电、房产证及相应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》，明显不是被告的原因，属于政策调整，是法律上的情势变更，是法定的免责条件。一审判决让被告按房款的2%向被上诉人支付违约金，没有任何事实依据，明显认定事实错误。
（五）一审判决违反法律规定，适用法律错误。
本案的法律事实发生在《民法典》施行前，该法律事实持续至民法典施行之后至今，因此应适用《中华人民共和国民法典》的相关法律规定。本案的法律事实发生在民法典生效前，因政策调整，使被告所建设的4号楼和地铁相交合，致使规划部门至今无法办理4号楼的建设工程规划许可证，而导致其所建设的1、2、3号楼无法办理消防、用电、房产证及相应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》等。而第4栋楼至今规划部门没有给被告办理建筑工程规划许可证，原因是西安市规划局《关于下发执行西安市轨道交通控制线规划的通知》该证据证明：
其一、被告所说的4号楼是上述文件控制范围内的建设项目，但4号楼由于政策调整和地铁规划、快速路规划相交合，无法获得建设工程规划许可证。
其二、被告所建设的凤凰新天地1、2、3、4号楼同属一个建设工程，因无法办理4号楼建设工程规划许可证，导致无法办理消防、用电、房产证等一切手续，进而无法向原告交付相应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
其三、在一审审理过程中，西安市自然资源和规划局鄠邑区分局出具了《关于凤凰新天地4#楼规划审批时限的情况说明》，一是因4号楼和地铁规划相交合，无法办理建设工程规划许可：二是因4号楼无法建设导致1、2、3号楼无法通过规划验收。一审判决上述认定明显与事实不符。
其四、4号楼没有办理建设工程规划许可证正是因政策原因，由于4号楼未能获得建设工程规划许可证，导致1、2、3号楼无法办理人防及房产证以及相应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》等，而不是被告拒绝履行义务，一审判决明显认定事实错误。
（六）有悖西安市创造营商环境的相关政策。今年以来，西安市八项优化营商环境改革举措在全省推广，并取得良好效果。中Y三令五申要求：保护、支持民营企业健康发展，为民营企业营造一个宽松、畅通的营商环境，相关执法部门应在执法过程中为企业的合法权益保驾护航。近日，中Y某会议指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
综上所述，希望该系列案件在公开、公平、公正的原则性下，各级法院能够敬畏法律、尊重法律、捍卫法律，秉公执法，公平判决，为社会正义主持公道。（来源：法苑评谭）
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