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AMC进场为房地产纾困释放多大利好?

2022-03-18 18:01:05 来源:证券日报 浏览:19

      一场座谈会后,五大全国性资产管理公司(AMC)中三家已有动作。继中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会、中国东方发债100亿元后,3月16日,中国长城发行100亿元金融债券再度引发热议,后两者募资皆用于房地产行业风险化解。

  同日,市场层面释放新信号:不计入“三道红线”的各渠道地产并购类融资额度已超过1500亿元。过去,盲目并购给房地产开发商埋下的隐患犹在,行业基本面尚未恢复,高信用房企扩规模已偏向理性且谨慎。

  缺乏厘清复杂债务关系经验、难以协商债权人和解、公开市场拍地价格不高等多重因素下,高信用国资地产商亦不会轻易收并购。6天前越秀地产董事长林昭远一语道破关键:“钱不是问题,重点看并购标的质量”。

  由此不难看出,目前,看似引活水入池,“并购潮”已蓄势待发,而实则持币机构中观望者居多,需“前线部队”进场精准拆弹。如此格局下,AMC进场参与房企化债,必要性不容置疑。但与此前承接不良资产再处置不同,此次AMC进场,关注的是项目并购及相关金融中介服务,这意味着将风险资产处置关口前移,实现如下作用:

  一是AMC进场后,可以注入新资金。从操作路径和过往不良资产处置经验来看, AMC以财务顾问角色处置风险资产,化债进程慢;若作为投资方,因其本身地产经营经验少,直接收购房企概率较小,从金融机构手中收购房企债务和风险资产的可能性更高。

  而收购债务所需资金除了自有资金外,可能还需要政策支持,即当下所见的AMC发行金融债券,或者按照市场化原则联合产业资本共同参与,这都为地产行业扩大了资金渠道。有“新粮”在手,可加快风险资产的处置速度。

  二是引入AMC后,有利于稳定资产价格。当下地产“并购潮”未起的背后或有两类原因:一是房企之间交易,买方话语权高,出险房企四折叫卖资产已现,使得资产价格偏离公允价值,其后果可能是资不抵债;二是过去部分地产商利用明股实债等手段粉饰报表,导致风险资产债权债务关系复杂,多方债权人争议大,要求不统一,买方难以协调处理。

  AMC入场后,可以成为单一友好债权人,“处置为主、微利为辅”思路下,可稳住资产价格,协商债权人打折,打破并购僵局之余,起到稳定器的作用。

  三是AMC参与后,有助于加快风险项目流动性,保交楼稳销售。AMC处置不良资产经验丰富,收购债务及风险资产后,可以凭借自身金融牌照优势整合各种金融资源注入资金。然后,再寻找高信用房企或者代建企业合作,让出险房企的未完工项目完成后续开发,甚至可将多种业态纳入收购资产包,切断与出险房企关联。

  简而言之,AMC可更好地协调上下游、买卖家和政府资源,加快项目释放流动性,保障交付,稳住居民购房信心。

  化解房地产行业风险是一个系统性工程,接下来AMC参与程度或更深,银行和信托资产保全部也有处置能力,高信用房企发行并购贷亦可盘活风险资产。但更重要的是,要让供给侧调整和需求侧调整保持适配度,引导房地产资金进入良性循环状态,为整个行业纾困赢得时间和空间,让房地产为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。(王丽新)

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